Pirmas būstas su 10 % pradiniu įnašu: kas pasikeitė nuo 2026 m. rugpjūčio ir kam galioja nauja tvarka?

AI sugeneruota iliustracija

Pirmojo būsto pirkėjams pradinis įnašas ilgą laiką buvo viena didžiausių kliūčių. Net ir gaunant pakankamas pajamas mėnesio įmokoms mokėti, 15 % būsto vertės sukaupimas galėjo užtrukti kelerius metus. Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. situacija daliai gyventojų pasikeitė: įsigaliojus atnaujintiems Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatams, reikalaujamas minimalus pradinis įnašas tam tikriems pirmojo būsto pirkėjams sumažėjo nuo 15 iki 10 %.

Tačiau naujoji taisyklė nėra universali. 10 % pradinis įnašas nereiškia, kad kiekvienas pirmą kartą būsto paskolos besikreipiantis žmogus automatiškai galės pasiskolinti likusius 90 % būsto vertės. Reikia atitikti konkrečias sąlygas, o galutinį sprendimą, įvertinęs kliento finansinę padėtį ir perkamo turto riziką, priima kredito davėjas.

Kam taikomas 10 % pradinis įnašas?

Svarbiausia naujosios tvarkos sąlyga – tai turi būti ne tik pirmoji būsto paskola, bet ir pirmasis nekilnojamasis turtas pagal Atsakingojo skolinimo nuostatuose nustatytus kriterijus.

10 % minimalus pradinis įnašas gali būti taikomas, kai žmogus sudaro pirmąją kredito sutartį gyvenamosios paskirties nekilnojamajam turtui įsigyti arba statyti. Be to, sutarties sudarymo metu nei paskolos gavėjas, nei bendraskolis negali turėti nekilnojamojo turto ir negali būti jo turėję per pastaruosius penkerius metus.

Svarbi detalė – vertinamas ne tik gyvenamasis būstas. Jei žmogus per šį laikotarpį nuosavybės teise turėjo, pavyzdžiui, garažą, sodo namą ar nekilnojamojo turto dalį, jis gali neatitikti pirmojo būsto pirkėjui nustatyto kriterijaus.

10 % yra galimybė, o ne garantija

Naujoji taisyklė nustato mažesnę reguliacinę ribą, tačiau kredito įstaiga neprivalo kiekvienam kriterijus atitinkančiam klientui finansuoti 90 % perkamo turto vertės. Ji gali prašyti didesnio nuosavų lėšų kiekio, jei to reikalauja konkretaus kliento finansinė situacija, perkamo turto vertė ar kitos aplinkybės.

Todėl prieš rezervuojant būstą verta pirmiausia išsiaiškinti realias skolinimosi galimybes. Kredito davėjas vertina pajamas, turimus finansinius įsipareigojimus, kredito istoriją, šeimos finansinę padėtį bei kitus veiksnius. Vien sukaupti 10 % pasirinkto būsto kainos nepakanka.

Pavyzdžiui, Kauno Kredito Unija  būsto paskolos paraiškas vertina individualiai, atsižvelgdama į kliento finansines galimybes, paskolos dydį, terminą, turimus įsipareigojimus ir nuosavų lėšų dalį. Būsto paskola gali būti suteikiama iki 30 metų laikotarpiui, o finansavimo sąlygos nustatomos kiekvienam pareiškėjui atskirai.

Kas nutinka, jei būsto paskola pirma, bet nekilnojamojo turto jau turite?

Čia slypi vienas svarbiausių naujos tvarkos niuansų. Galima pirmą kartą gyvenime kreiptis dėl būsto paskolos, tačiau vis tiek nepatekti į 10 % pradinio įnašo grupę.

Jeigu žmogus jau turi nekilnojamojo turto, nors anksčiau būsto paskolos nėra turėjęs, jam ir toliau taikomas ne mažesnis kaip 15 % pradinis įnašas. Todėl sąvoka „pirmoji būsto paskola“ ir teisė pasinaudoti 10 % riba nėra visiškai tas pats.

Praktikoje tai reiškia, kad prieš planuojant pirkinį verta įvertinti visą turto istoriją. Ypač svarbu tai žmonėms, kurie yra paveldėję nekilnojamojo turto dalį ar anksčiau turėjo kitokios paskirties nekilnojamojo turto.

O kaip su antru būstu?

Antrai ir paskesnėms būsto paskoloms nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. išliko gerokai griežtesnis reikalavimas – paprastai reikia ne mažesnio kaip 30 % pradinio įnašo. Pasikeitė ir išimties sąlygos: iki 15 % įnašas gali būti mažinamas tik tada, kai kredito gavėjas jau yra grąžinęs daugiau kaip pusę kiekvienos turimos būsto paskolos pradinės sumos.

Atskira išimtis palikta žmonėms, kurie keičia gyvenamąjį būstą. Tam tikrais atvejais galima pirmiau įsigyti naujus namus, įsipareigojant per nustatytą terminą parduoti senąjį būstą ir gautomis lėšomis padengti reikalingą nuosavų lėšų dalį.

Mažesnis įnašas nepanaikina pajamų vertinimo

Nuo rugpjūčio pasikeitė ir paskolos įmokų bei pajamų santykio vertinimas. Taikomas reikalavimas, pagal kurį mėnesio kredito įmoka negali viršyti 50 % tvarių pajamų, kai skolininko gebėjimas vykdyti įsipareigojimus tikrinamas naudojant ne mažesnę kaip 6 % palūkanų normą. Taip siekiama įvertinti, ar žmogus būtų pajėgus mokėti paskolą ir palūkanoms padidėjus.

Todėl mažesnis pradinis įnašas savaime nereiškia didesnės paskolos. Kredito suma ir toliau priklauso nuo pajamų, kitų įsipareigojimų, kredito istorijos, perkamo turto vertės ir kredito davėjo individualaus vertinimo.

Prieš būsto paiešką verta atlikti skaičiavimus

10 % pradinis įnašas daliai pirmojo būsto pirkėjų gali reikšmingai sutrumpinti laiką, reikalingą nuosavoms lėšoms sukaupti. Pavyzdžiui, 150 000 eurų vertės būstui 15 % sudarytų 22 500 eurų, o 10 % – 15 000 eurų. Skirtumas siekia 7 500 eurų.

Vis dėlto būsto pirkimo biudžete reikia numatyti ne tik pradinį įnašą. Atskirai gali tekti mokėti už turto vertinimą, draudimą, notaro paslaugas ir kitas su sandoriu bei paskolos sutartimi susijusias išlaidas.

Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. atsiradusi 10 % riba pirmojo būsto pirkėjams suteikia daugiau lankstumo, tačiau tai nėra automatinė teisė gauti 90 % finansavimą. Prieš priimant sprendimą svarbiausia įvertinti, ar atitinkami pirmojo būsto kriterijai, kokio dydžio finansavimą gali pasiūlyti pasirinktas kredito davėjas ir ar būsimos mėnesio įmokos išliks valdomos pasikeitus finansinėms aplinkybėms.