Lietuviai itin atsakingai perka, parduoda ir keičia gyvenamuosius būstus. Visgi nusprendę parduoti ar įsigyti dar ne visi ryžtasi kreiptis į nekilnojamojo turto ekspertus. O stokodami patirties dažnai daro klaidų. Tuomet visa, kas turėjo teikti malonų džiaugsmą, apkarsta. Ką geba nekilnojamojo turto brokeris? Kokių subtilių detalių jis žino? Kodėl geriau pasitikėti specialistu, pasakoja ne vienus metus nekilnojamojo turto versle aktyviai dirbanti ekspertė, „Capital 300“ biuro partnerė Rasa Mitkienė.

 

_DSC4482

Kas yra nekilnojamojo turto brokeris, už ką atsakingas ir kodėl su juo verta bendradarbiauti parduodant ar perkant būstą?

 

Konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu patariu tik norintiems sutaupyti, saugiai parduoti, nupirkti ar investuoti į nekilnojamąjį turtą. Esu nekilnojamojo turto agentūros „Capital 300“ biuro partnerė. Aktyviai atstovauju pardavimo procesui. T. y. parduodu klientų turtą. Įvertinu objekto kainą, drauge renkamės kainodarą. Pristatau objektą potencialiems klientams, derinu visą pardavimo procesą tvarkant dokumentus, atliekant vertinimus ir ieškant geriausios finansavimo galimybės. Jei trumpai, atstovauju pardavėjui nuo minties parduoti būstą iki notarinės sutarties pasirašymo.
 
Kokius esminius dalykus reikia žinoti norint sėkmingai parduoti ar pirkti būstą?
 
Pirmiausia reikia analizuoti rinką: palyginti per pastaruosius metus parduotą analogišką turtą, išsiaiškinti konkurentus, o tuomet jau galima nustatyti tikslią kainą. Svarbu pamiršti visas emocijas ir sentimentus. Atminkite – tai, ko reikėjo jums ir už tai paklojote didžiules sumas, kitų tiesiog nedomina. Niekas neįvertins nei rankų darbo baldų, nei durų ar marmuro grindų. Ir tai, kas jums atrodė labai svarbu ir suvalgė didžiąją būsto remonto biudžeto dalį, gal bus išmesta. Miegamuosiuose rajonuose brangūs interjero sprendimai niekada neatsipirks! Netgi gali pabloginti situaciją, nes šiandien žmonės, ypač jauni, nori paprastų šviesių sienų, kokybiškų šviesių grindų, tvarkingos santechnikos. Viskas.

 

Dažnai susiduriame ir mažesnės vertės zonose pastatytais itin brangiais namais. Kartais žmonėms sunku suvokti, kad ir kaip brangiai įrengtas namas, jo vertę vis tiek lemia vieta, o ne įrengimas. Jei namas stovi Vilniuje Antakalnio ar Valakampių rajonuose, jo kaina bus vienokia, bet jei Elektrėnuose, Grigiškėse ar sostinės pakraštyje, visai kitokia.

 

Kokios pagrindinės klaidos perkant ar parduodant būstą?
 
Perkant vienareikšmiškai – nemandagus, įžeidus pirkėjo bendravimas su savininku. Pirkėjas, tikėdamasis nusiderėti, grubiai kritikuoja būstą, pabrėžia trūkumus, interjero sprendimus. Ir net nesusimąsto, kad toks elgesys dažniausiai neduoda norimo rezultato, blogina situaciją. Įsižeidęs savininkas iš viso atsisako tęsti derybas su nemandagiu pirkėju. Tuomet būtina brokerio pagalba. Turėdamas patirties jis žino ne tik realią būsto kainą, bet ir kaip diplomatiškai derėtis. Žinoma, jei būstas turi didžiulių trūkumų, drąsiai galima reikalauti, jog tai būtų pašalinta arba kompensuoti jų tvarkymo darbai. Tačiau jokiu būdu negalima kritikuoti įrengimo stiliaus, sienų spalvų ar neva netinkamo virtuvės baldų komplekto. Juk tai nėra defektai, tik skonio reikalas.
 
Kaip manote, kas nekilnojamojo turto rinkoje vyks artimiausius 5 m. – kainos kils ar kris?
 
Šiandien daugeliui atrodo, kiek dar gali kilti kainos? Tikrai gali ir kyla! Kaip ir per pastaruosius kelerius metus. Dėl didžiulės naujos statybos būstų pasiūlos tikimasi, kad bent jau šiame sektoriuje situacija stabilizuosis. Šiuo metu nekilnojamojo turto vystytojai konkuruoja tarpusavyje, pirkėjams siūlydami palankesnes įsigijimo sąlygas, pavyzdžiui, būstą įsigyti be pradinio įnašo arba išperkamajai nuomai netaiko pabrangimo. Kiti žaidžia rinkodaros triukais siūlydami įvairias akcijas ar dovanas. Tarkime, įsigijus butą dovanoja kelionę ar automobilio statymo vietą.

 

Ar dabar palanku įsigyti nekilnojamojo turto? Kodėl?
 
Tiems, kurie neturi nuosavo būsto ir apie jį svarsto, šiuo metu tikrai palanku tai daryti. Didžiuosiuose miestuose nuomos kainos tikrai didelės, o bankai, nors gerokai atsakingiau, tačiau paskolas duoda vis dar gana lanksčiai, imdami tik 15–20 % pradinio įnašo. Jei yra galimybė, šiuo metu verta investuoti į butą ar administracines patalpas. Pastarąsias galima nuomoti arba išskaidyti ir įrengti darbo vietas, kurios dabar itin populiarios. Investicija į nekilnojamąjį turtą garantuoja kur kas didesnę grąžą nei banke ar po čiužiniu laikomos santaupos.
 
Vadinasi, nekilnojamasis turtas – geriausia investicija?
 
Taip, nes saugi, patikima, ilgalaikė.
 
Patarkite, kuriuo metų laiku geriausia pirkti ir parduoti.

 

Lietuviams būstas nėra spontaniškas pirkinys, šiam žingsniui daugelis ilgai ruošiasi ir taupo tikrai ne vienus metus. Todėl nekilnojamojo turto rinkai sezoniškumas beveik neturi įtakos. Tačiau perkant būstą sausį ar vasarį galima tikėtis didesnių nuolaidų, palankesnių derybų. O parduoti palankiau tuo metu, kai rinka aktyviausia. Neslėpsiu, oras irgi turi įtakos. Iš patirties galiu pasakyti, kad darganotą vasarą parduodama kur kas daugiau nei saulėtą ir šiltą. Natūralu, kai orai geri, žmonės mieliau atostogauja, nei perka nekilnojamąjį turtą.

 

Ar prieš parduodant verta investuoti į remontą?
 
Nekilnojamojo turto ekspertams geriau palubėje kybantis voratinklis nei dar nuo dažų džiūvančios sienos. Būstas, kuriame gyventa, net ir senokai remontuotas, leidžia tinkamai iškart nustatyti ir įvertinti esmines problemas: pelėsis, įtrūkusios sienos, nesutvarkytas stogas ar viršuje gyvenančių kaimynų netvarkinga santechnika.
 
O kokių pagrindinių klaidų daro jauni žmonės, ką tik įsigiję būstą?
 
Prie didžiausių naujakurių klaidų priskirčiau neproporcingą būsto įrengimą ir remontą. Atminkite, tai negali viršyti 50 % įsigyto turto vertės. Siūlau nesusivilioti itin madingomis interjero tendencijomis ar brangiais baldais, perkamais paėmus vartojimo paskolą. Juk nespėjus grąžinti skolos baldai jau bus moraliai pasenę ar visai išėję iš mados. Žinoma, jei finansai nevaržo, tuomet verta mėgautis gyvenimu.

 

Parduodant butus JAV madinga organizuoti atvirų durų vakarus. Nekilnojamojo turto agentūros „Capital 300“ biuras Lietuvoje irgi taiko šią praktiką. Ar ji pasiteisino ir kodėl tai naudinga?
 
JAV – pardavimų lyderė, diktuojanti pasaulines tendencijas. Taip, atviri namai jau ir Lietuvoje – populiarus bei aktyvus pardavimo būdas, o nekilnojamojo turto ekspertui puiki proga susipažinti su potencialiais pirkėjais, kaimynais, iš arčiau įvertinti parduodamą būstą. Ne paslaptis, pirkėjai visuomet teiraujasi apie kaimynus. Todėl nėra nieko geriau, kaip suteikti galimybę patiems susipažinti ir pakalbėti.
 
Parduodant ar perkant būstą vyksta derybos. Ar tiesa, kad pardavėjai visada prašo daugiau, nei iš tiesų nori ir gali gauti?
 
Didžiausiuose skelbimų portaluose, deja, nenurodoma reali turto vertė. Juose daugiau įvardytas lūkestis nei realybė. Dažniausiai nuo pageidaujamos kainos reikia atimti bent 10 %, tuomet ši jau tampa realesnė. Žinoma, kartais tenka atimti ir gerokai daugiau. Pasitaiko ir žemiau rinkos kainos parduodamų objektų, bet tokius nuperka per kelias dienas. Tačiau tuomet žmonės turi būti itin atidūs, nes gali nukentėti nuo sukčių, kurie apsimetę pardavėjais pasiima rezervacijos mokesčius ir dingsta.
 
Lietuviai nuo seno labai sėslūs ir prieraišūs – kartą įsigiję būstą bijo ir nenori nieko keisti. O gal jau toks mąstymas keičiasi?
 
Kuo žmogus daugiau matęs pasaulio, tuo labiau atsižvelgia į savo poreikius, drąsiai keičia, perka, parduoda. Ir atvirkščiai. Žinoma, vis dar sutinkame 30–40 m. gyvenančių tame pačiame būste, nors keičiasi tiek fizinės, tiek finansinės šeimos galimybės.

 

Kokios NT tendencijos vyrauja šiuo metu, kokie būstai populiariausi?
 
Visų norai skirtingi. Tačiau, kad ir koks būtų biudžetas, visi nori erdvesnio būsto, arčiau senamiesčio ar miško, vėliau – arčiau vaikų. Todėl nekilnojamojo turto rinka itin gyva ir kintanti. Šiuo metu ypač didelis vieno miegamojo butų kuo arčiau senamiesčio, centro, kainuojančių iki 100 000 Eur, poreikis. Tendencijos skirstomos ir pagal finansines galimybes. Jauna šeima ar pora, planuojanti šeimos pagausėjimą, renkasi sublokuotus namus, kotedžus toliau nuo centro, tačiau bent 100 m2 ploto. Stipriai nevaržomi finansų įsigyja erdvesnį būstą arčiau senamiesčio ar naujos statybos namus su gera infrastruktūra. Žinoma, visada trūksta komercinės paskirties sklypų miestų centruose. O, pavyzdžiui, Vilniaus pakraščiuose sklypų pasiūla didesnė nei paklausa.